Alquiler de vivienda: lo que cambia con el Real Decreto-ley 28/2026 si llega a convalidarse

El Gobierno ha vuelto a reformar la duración del alquiler de vivienda habitual. El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE del día 7, reescribe el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: los contratos que superen el plazo mínimo pasarán a prorrogarse por periodos sucesivos de cinco años, o de siete si el arrendador es persona jurídica, y el propietario que decida no renovar tendrá que indemnizar al inquilino salvo que concurra una causa legal que lo excluya.

La norma no está todavía en vigor. Su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026, pero antes debe superar la convalidación. Con las Cortes disueltas desde el 6 de octubre y las elecciones convocadas para el 29 de noviembre, esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, que dispone de treinta días desde la promulgación. El precedente inmediato invita a la prudencia: el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, con un contenido muy parecido, no superó el trámite en el Congreso.

De la prórroga tácita anual a la prórroga quinquenal

Hasta ahora, cumplido el plazo mínimo de cinco o siete años, el contrato se prorrogaba tácitamente por anualidades hasta un máximo de tres años más. Agotado ese periodo, se extinguía o quedaba en tácita reconducción conforme al Código Civil.

El nuevo artículo 10.1 sustituye ese esquema. Si al vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, ninguna de las partes comunica su voluntad de no prorrogarlo, el arrendamiento se prorroga «tácita y obligatoriamente» por plazos sucesivos de cinco o siete años. El preaviso del arrendador pasa de cuatro a seis meses; el del inquilino se mantiene en dos. En la práctica, la continuidad del contrato se convierte en la regla y su extinción exige una decisión expresa del propietario, adoptada con tiempo y en un momento concreto.

La indemnización por no renovar

La novedad de mayor alcance económico es la compensación. El arrendador que comunique válidamente que no desea prorrogar deberá pagar al inquilino la mayor de dos cantidades: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda, con prorrateo por meses y días. La mensualidad no se calcula sobre la renta pactada, sino sobre el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios de alquiler asigne a esa vivienda. Solo cuando ese sistema no ofrezca un valor individualizado se toma la renta vigente del contrato.

El pago se realiza en el momento de la entrega de las llaves. Si la vivienda se vende, el comprador que se subrogue en el contrato asume también esta obligación.

Cuándo no hay que indemnizar

El nuevo apartado 2 del artículo 10 enumera los supuestos en que la indemnización no procede. Todos ellos deben hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la propia notificación de preaviso:

• que el arrendador, persona física, necesite la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado o para su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad; si en los tres meses siguientes a la entrega no la ocupan, salvo fuerza mayor, el inquilino recupera el derecho a la indemnización;

• que el inquilino no haya habitado la vivienda durante más de seis de los doce meses anteriores, salvo causa justificada como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares;

• que disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta de la que sea propietario o usufructuario y pueda ocuparla;

• que las partes firmen un nuevo contrato de vivienda habitual;

• que el inquilino rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato por un mínimo de cinco o siete años, con una renta ajustada a las reglas del artículo 17.6, aunque la vivienda no esté en zona tensionada.

Tampoco se indemniza al inquilino que, pudiendo pedir una prórroga legal de aceptación obligatoria, no la solicite. Si la pide, el derecho a la compensación queda aplazado hasta que esa prórroga termine. La norma añade además dos cautelas: si tras el preaviso las partes pactan una prórroga voluntaria, no podrá ser inferior a cinco o siete años, y son nulas las cláusulas de esos acuerdos que empeoren las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.

Contratos vigentes: el régimen transitorio

El Real Decreto-ley se aplica a los contratos de vivienda habitual ya vigentes, pero solo respecto de los vencimientos posteriores a su entrada en vigor. Los contratos que estén ya en la prórroga anual del régimen anterior la agotan conforme a esas reglas y, a su término, pasan al nuevo sistema. Los que se encuentren en tácita reconducción quedan sujetos al nuevo artículo 10 desde su primer vencimiento posterior, y para calcular los cinco o siete años se suma el tiempo del contrato originario y el de la tácita reconducción.

Dos reglas merecen especial atención. Las comunicaciones de no prórroga enviadas válidamente antes de la publicación de la norma, el 7 de octubre, conservan su eficacia y no generan indemnización. Y en los contratos que venzan en los seis meses siguientes a la entrada en vigor, el arrendador puede seguir preavisando con cuatro meses de antelación.

La pieza que ya está en vigor: el Real Decreto-ley 29/2026

Aprobado en el mismo Consejo de Ministros, el Real Decreto-ley 29/2026 sí rige desde el 8 de octubre, aunque también está pendiente de convalidación. Entre otras medidas, permite al inquilino al corriente de pago, y que lo haya estado en los ocho meses anteriores, solicitar una prórroga extraordinaria por anualidades, hasta dos años, cuando la prórroga obligatoria de su contrato termine antes del 31 de diciembre de 2028 o cuando finalice la prórroga tácita o la tácita reconducción. El arrendador debe aceptarla salvo acuerdo distinto, nuevo contrato o necesidad acreditada de la vivienda para sí o sus familiares. Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 la actualización anual de la renta, a falta de pacto, no podrá superar el 2 %, y no procederá incremento alguno si la renta ya supera el límite del sistema de índices de referencia.

Qué conviene revisar ahora

Para el propietario, la decisión de no renovar deja de ser neutra. Antes de remitir cualquier preaviso conviene comprobar el valor de referencia de la vivienda en el sistema estatal, calcular el coste de una eventual indemnización y documentar desde el principio la causa que, en su caso, la excluya, porque si no figura en la notificación no podrá invocarse después. Quien compre una vivienda alquilada debe incorporar este riesgo a la due diligence y al precio.

Para el inquilino, la clave está en los plazos: saber cuándo vence el contrato, si puede pedir la prórroga extraordinaria y qué consecuencias tiene no hacerlo. Y ambas partes deben seguir de cerca lo que decida la Diputación Permanente en las próximas semanas, porque de su voto depende que todo este régimen llegue a aplicarse.

En Bufete Castañeda revisamos contratos, preavisos y compraventas de viviendas arrendadas para que cada decisión se tome con el coste real sobre la mesa. Puede escribirnos a info@bufetecastaneda.com o llamarnos al +34 607 54 82 11.