Reforma del arrendamiento en Portugal: qué propone el Gobierno y qué puede cambiar antes de aprobarse

El Parlamento portugués aprobó el 30 de septiembre, en votación de generalidad, la Proposta de Lei n.º 103/XVII, con la que el Gobierno pide autorización para reformar el Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), el Código Civil y el Código de Processo Civil. El texto, que ahora se debate en comisión, refuerza la posición del arrendador frente al impago, elimina límites a fianzas y actualizaciones de renta y busca agilizar los desahucios, pero todavía no ha cambiado ningún contrato.

Una autorización legislativa, no una ley cerrada

Lo aprobado es una ley de autorización. Si supera la fase de especialidad y la votación final global, será el Gobierno quien redacte después el decreto-ley con las reglas concretas. Votaron a favor PSD, Iniciativa Liberal y CDS-PP; el Chega se abstuvo y el resto de los grupos votó en contra.

La aritmética parlamentaria condiciona el resultado. PSD, CDS-PP e IL suman 100 diputados, lejos de la mayoría de 116, y el PS mantiene su rechazo. La abstención del Chega se pactó por escrito con el PSD a cambio de cuatro correcciones, y su líder ha advertido de que podría votar en contra si el Gobierno no las incorpora.

Impago y retrasos reiterados como causa de resolución

La propuesta permite resolver el contrato cuando la mora en el pago de la renta alcance dos meses. También cuando el inquilino se retrase más de ocho días en más de tres ocasiones en doce meses, o en más de cuatro en dieciocho meses. Para el arrendador es un criterio objetivo y fácil de acreditar; para el arrendatario, un margen de tolerancia mucho más estrecho que el actual.

Fianzas, rentas anticipadas y renta inicial

Desaparecen los límites a la fianza (caução) y las partes podrán pactar el pago anticipado de más mensualidades. Se revocan además varias medidas del programa Mais Habitação, entre ellas el límite a la renta que puede fijarse cuando un contrato de vivienda sucede a otro sobre el mismo inmueble. El Gobierno sostiene que reducir el riesgo del propietario atraerá al mercado parte de las cerca de 375.000 viviendas vacías que tiene identificadas, aunque no estima el efecto sobre los precios.

El acuerdo con el Chega prevé precisamente limitar esas exigencias de pagos anticipados y fianzas, por lo que es uno de los puntos con más probabilidades de cambiar en comisión.

Contratos anteriores a 1990

Los arrendamientos de vivienda anteriores a 1990, a falta de acuerdo entre las partes, pasarían al NRAU con un plazo cierto de cinco años. Quedan protegidos los inquilinos, o los familiares que vivan en la casa desde hace más de cinco años, que tengan 65 años o más o una discapacidad igual o superior al 60 %. La actualización extraordinaria de la renta solo se aplicaría si los ingresos brutos corregidos del hogar superan cinco salarios mínimos anuales.

Desahucios más rápidos, con matices

La reforma pretende acelerar la recuperación del inmueble y simplificar el procedimiento especial de desahucio. El compromiso firmado con el Chega exige, no obstante, distinguir entre el incumplimiento deliberado y reiterado, que debe resolverse con rapidez, y la incapacidad real de pago provocada por subidas de renta extraordinarias, y reforzar el fondo de emergencia habitacional.

Un mercado bajo fuerte tensión

Según el Instituto Nacional de Estatística, las rentas de los nuevos contratos subieron un 10,2 % interanual en el segundo trimestre, hasta una mediana de 10,17 euros por metro cuadrado. En Lisboa y Oporto se mantienen acampadas que piden la retirada del proyecto, y la discusión coincide con la de los Presupuestos de 2027, cuyo debate parlamentario empieza el 27 de octubre.

Qué conviene tener en cuenta

Para propietarios e inversores, la reforma puede mejorar la seguridad jurídica del alquiler residencial, pero el texto definitivo aún no se conoce y será el decreto-ley posterior el que concrete plazos y fórmulas. No es prudente firmar hoy cláusulas que den por hecha su aprobación, como fianzas o rentas anticipadas por encima de los límites vigentes. A los arrendatarios con contratos antiguos les interesa reunir desde ahora la documentación que acredite edad, discapacidad o ingresos, por si llega a aplicarse el régimen de transición.

En Bufete Castañeda, con oficina en Lisboa, Braga y Oporto, asesoramos a propietarios, inversores y arrendatarios en la redacción y revisión de contratos de arrendamiento y en procedimientos de desahucio en Portugal. Seguiremos la tramitación de esta reforma y actualizaremos esta información cuando se conozca el texto final.