El Supremo confirma que el retraso en la entrega de una vivienda se indemniza aunque el comprador no pruebe gasto alguno

Quien compra una vivienda sobre plano y la recibe tarde sufre un perjuicio que no necesita demostrar. Esa es, en esencia, la tesis que la Sala Primera del Tribunal Supremo ha reafirmado en su sentencia 1410/2026, de 10 de septiembre (recurso de casación 7999/2021, ponente Nuria Auxiliadora Orellana Cano). El fallo no inaugura doctrina, pero la consolida en términos muy claros.

Un pleito nacido en el Ensanche de Vallecas

El caso procede de Madrid. Se trataba de la promoción Residencial Los Robles II, 159 viviendas de protección pública con trastero y plaza de garaje en el Ensanche de Vallecas. Los contratos privados de compraventa, firmados en 2003 y 2004, fijaban la entrega en veinticuatro meses desde la concesión de la licencia de obras. La licencia se otorgó el 11 de agosto de 2005, de modo que las viviendas debían entregarse, a más tardar, el 11 de agosto de 2007.

No fue así. El certificado final de obra no se expidió hasta marzo de 2008, la calificación definitiva llegó en julio y las escrituras se otorgaron entre julio y agosto de ese año. Casi doce meses de demora. Decenas de compradores reclamaron a la promotora, no el reembolso de alquileres pagados, sino el valor de uso de la vivienda de la que no habían podido disponer, cuantificado conforme a la renta oficial que la Comunidad de Madrid fijaba para la vivienda protegida.

El Juzgado de Primera Instancia n.º 90 de Madrid desestimó la demanda porque ninguno de los demandantes había acreditado haber tenido que alquilar otra vivienda. La Sección 18.ª de la Audiencia Provincial revocó esa sentencia y condenó a la promotora a pagar a cada comprador cantidades que, según la información publicada, oscilaban entre unos 8.800 y 17.600 euros. La promotora recurrió en casación.

El daño que habla por sí mismo

El Supremo desestima el recurso. La doctrina ex re ipsa loquitur no se aplica a cualquier incumplimiento, advierte la Sala, sino solo a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño. Y el retraso en la entrega de un inmueble es uno de esos supuestos: "El mero hecho de no poder usar de un bien como es una vivienda, que satisface una necesidad existencial con una cualificación evidente, supone una pérdida de valor, porque el comprador no puede disponer de ella o no puede arrendarla".

Da igual que el comprador viviera entretanto en su vivienda anterior. Lo indemnizable es la indisponibilidad misma, ya sea para uso propio o para cederla a un tercero. La Sala considera correcto concretar ese daño, como se había pedido, en el valor del alquiler de una vivienda de características similares durante el tiempo que en cada caso duró el retraso.

El fundamento normativo es el clásico de la responsabilidad contractual: los artículos 1101, 1106 y 1124 del Código Civil. La sentencia se apoya en la de 23 de julio de 1997 y en la 623/2014, de 18 de noviembre, y despeja la objeción principal de la promotora, que invocaba la sentencia 290/2014, de 10 de septiembre. Aquel asunto versaba sobre una permuta de solar por obra futura y lo reclamado era un lucro cesante empresarial, que sí exige prueba. En la compraventa de una vivienda para habitarla, el perjuicio es patente.

Lo que la sentencia no dice

Lo que se presume es la existencia del daño, no su cuantía. En el caso resuelto, al tratarse de vivienda protegida, existía una renta administrativa que hacía el cálculo casi aritmético. En vivienda libre no hay módulo oficial, de modo que el comprador tendrá que acreditar la renta de mercado de un inmueble comparable, normalmente mediante informe pericial o testigos de mercado de la zona.

Tampoco desplaza lo pactado. Si el contrato incluye una cláusula penal por retraso, el artículo 1152 del Código Civil establece que la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses, salvo pacto en contrario. Antes de reclamar el valor de uso hay que revisar, pues, qué dice el contrato y si la penalidad pactada es la única vía o es acumulable.

Hay que vigilar, además, el plazo. La acción personal de reclamación prescribe a los cinco años conforme al artículo 1964.2 del Código Civil, en la redacción vigente desde la Ley 42/2015. Muchas reclamaciones similares llegan fuera de plazo por haberse dejado pasar el tiempo.

Consecuencias para compradores y promotoras

Para el comprador, la sentencia elimina el obstáculo probatorio que con frecuencia frenaba estas reclamaciones en primera instancia, como ocurrió aquí. Para la promotora, refuerza la conveniencia de fijar plazos de entrega realistas, documentar con precisión las causas ajenas que puedan justificar la demora y pactar con claridad las consecuencias del retraso. Los hitos administrativos (licencia de obras, certificado final de obra, licencia de primera ocupación) determinan el cómputo y suelen decidir el pleito.

Si ha comprado una vivienda sobre plano y la entrega se ha retrasado, o si es usted promotor y quiere revisar sus contratos a la luz de esta doctrina, en Bufete Castañeda podemos analizar su caso, los plazos y la documentación disponible antes de dar cualquier paso. Puede escribirnos a info@bufetecastaneda.com o llamarnos al +34 607 54 82 11.