Herencias indivisas en Portugal: cualquier heredero podrá pedir la venta judicial de los inmuebles tras dos años sin acuerdo
El Gobierno portugués aprobó el 22 de octubre la reforma del derecho de sucesiones que permitirá a un solo heredero forzar la venta, a valor de mercado, de los inmuebles de una herencia que lleva años sin repartirse, y que se aplicará también a las herencias ya abiertas.
De un vistazo
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La Assembleia da República autorizó la reforma mediante la Lei n.º 49/2026, de 17 de agosto, que permite al Gobierno crear un proceso especial de venta de inmuebles de herencias indivisas, regular el arbitraje sucesorio y modificar el Código Civil y el Código de Proceso Civil. El Consejo de Ministros aprobó el decreto-ley autorizado el 22 de octubre, y falta su promulgación y publicación en el Diário da República.
El objetivo es poner en el mercado viviendas y fincas bloqueadas por la falta de acuerdo entre herederos; el Gobierno cifra en 3,4 millones las fincas rústicas en herencias sin repartir. Para muchas familias españolas con bienes heredados en Portugal, la reforma cambia el equilibrio de fuerzas en la herencia.
Un proceso especial y urgente para vender el inmueble
Hasta ahora, la oposición de un solo heredero bastaba para paralizar la venta de un inmueble común, y la única salida era un inventario que podía prolongarse durante años. El nuevo proceso, de carácter urgente, permite a cualquier heredero, al cónyuge viudo o al albacea con poderes de partición solicitar la venta de uno o varios inmuebles, de forma autónoma o durante un inventario.
Si ya se ha pedido el inventario, la venta puede solicitarse sin esperar; en los demás casos, una vez transcurridos dos años desde la apertura de la sucesión. La demanda se presenta ante el tribunal del lugar de apertura de la sucesión, y los demás herederos pueden oponerse o pedir que se vendan también otros inmuebles. Si nadie se opone, el procedimiento pasa directamente a la fase de venta por el precio propuesto por el solicitante.
El Gobierno ha explicado que los herederos dispondrán de un plazo de seis meses para alcanzar un acuerdo de partición o cerrar una venta privada antes de que se celebre la subasta.
Precio, subasta electrónica y derecho de los herederos
Si no hay acuerdo sobre el precio, el tribunal lo fija a partir de tasaciones objetivas. La ley de autorización exige una nueva tasación cuando las existentes difieran en más de un 20 %. Fijado el precio, el juez ordena la venta, que se hará preferentemente mediante subasta electrónica, y puede prever rebajas escalonadas del precio base si la subasta queda desierta.
Los herederos y el cónyuge viudo conservan un derecho de rescate: pueden adjudicarse el inmueble pagando el precio efectivamente obtenido en la venta, con prioridad sobre otros derechos de adquisición preferente. Las partes pueden pedir también una venta anticipada por negociación particular, por un precio no inferior al fijado, y las costas corren a cargo de la herencia salvo que el proceso carezca de fundamento.
Qué queda fuera del proceso
La reforma protege la vivienda familiar: queda excluida la que corresponda de forma preferente al cónyuge viudo, salvo su consentimiento expreso, y aquella sobre la que existan otros derechos, incluidos los de la pareja de hecho.
Tampoco cabe el proceso si los herederos han pactado mantener la indivisión o si la herencia es insolvente. Según el Gobierno, el pacto de indivisión podrá durar hasta cinco años renovables, y el administrador de la herencia deberá promover la partición o solicitar el inventario en un plazo de cinco años.
Más poder para quien planifica su sucesión
El decreto-ley crea la figura del albacea con poderes de partición, al que corresponden con carácter preferente la administración, la liquidación y el reparto de la herencia, y que puede vender bienes cuando sea necesario para pagar deudas o para hacer la partición.
El testador podrá además someter a arbitraje los conflictos patrimoniales entre herederos e indicar de forma vinculante los bienes con los que se paga la legítima, y los futuros cónyuges podrán renunciar recíprocamente, en capitulaciones, a su condición de herederos legales.
Por otra parte, el plazo para aceptar la herencia se reduce de diez a dos años, y la administración podrá confiarse a otra persona por mayoría simple, salvo que el administrador sea el cónyuge viudo.
Herencias abiertas y herederos residentes en España
La regla general de aplicación en el tiempo es que el nuevo régimen alcanza a todas las herencias abiertas y no repartidas cuando entre en vigor el decreto-ley. Según la información del Gobierno, en esas herencias el plazo de dos años para pedir la venta contará desde esa fecha, no desde el fallecimiento.
Para familias residentes en España con inmuebles heredados en Portugal hay que tener en cuenta el Reglamento (UE) n.º 650/2012, que somete la sucesión, como regla general, a la ley de la residencia habitual del causante. Determinar si cabe acudir al nuevo proceso portugués para vender un inmueble situado en Portugal cuando la sucesión se rige por la ley española exige un análisis caso por caso.
Comentario de Bufete Castañeda
La reforma es probablemente el cambio más relevante del derecho sucesorio portugués en décadas. Elimina el derecho de veto de facto que tenía cualquier coheredero y lo sustituye por un procedimiento judicial con plazos y precios de mercado, lo que obligará a negociar a quien antes podía limitarse a esperar. También refuerza de forma notable la planificación mediante testamento. Habrá que confirmar los detalles en el texto que se publique.
En la práctica, los herederos de bienes en Portugal y quienes estén planificando su sucesión deberían:
Revisar las herencias no repartidas con inmuebles en Portugal, su situación registral y fiscal, y valorar un acuerdo antes de que corra el plazo.
Encargar una tasación independiente, que servirá de referencia en la negociación y en un eventual proceso de venta.
Revisar el testamento para aprovechar las nuevas figuras, como el albacea con poderes de partición o el arbitraje sucesorio.
En Bufete Castañeda asesoramos a familias e inversores en herencias con bienes en Portugal y en España, en la partición y venta de inmuebles heredados y en la planificación sucesoria transfronteriza. Puede escribirnos a portugal@bufetecastaneda.com.
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