IMT del 7,5 % para compradores no residentes en Portugal: qué ha aclarado la Autoridade Tributária y qué deja intacto el Presupuesto de 2027

Comprar vivienda en Portugal sin ser residente fiscal es hoy sensiblemente más caro. El Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de mayo, dictado al amparo de la autorización legislativa de la Lei n.º 9-A/2026, de 6 de marzo, añadió un nuevo número 10 al artículo 17.º del Código do IMT. Desde el 25 de mayo de 2026, la adquisición de un prédio urbano o de una fracción autónoma destinada exclusivamente a vivienda tributa a un tipo único del 7,5 % cuando el adquirente no es residente, y sin posibilidad de aplicar ninguna exención ni reducción.

Dos novedades recientes completan el cuadro. El 4 de septiembre, la Autoridade Tributária publicó el Ofício-Circulado n.º 40131/2026, con su criterio para matrimonios y copropietarios. El 8 de octubre, el Gobierno presentó la propuesta de Orçamento do Estado para 2027, que actualiza los tramos del impuesto sin tocar el régimen de los no residentes.

Qué supone en cifras

Lo determinante es la residencia fiscal según el artículo 16.º del Código do IRS, no la nacionalidad: el 7,5 % alcanza al español residente en España y también al portugués que vive en Madrid.

La diferencia respecto a la tabla progresiva es relevante en los precios medios y altos. Según los ejemplos publicados por la Ordem dos Contabilistas Certificados, sobre un valor tributable de 600.000 euros el no residente pasa de pagar 35.300,03 euros a pagar 45.000 euros; sobre un millón de euros, de 60.000 a 75.000 euros. Por encima de 1.150.853 euros, umbral de la tabla vigente en 2026, la diferencia desaparece, porque a partir de ahí todos los compradores tributan ya al 7,5 %.

Las tres excepciones y cómo se recupera el exceso

La norma prevé tres supuestos en los que el tipo agravado no se aplica o puede revertirse. El primero, que el comprador haya sido residente fiscal en Portugal en algún momento anterior: en ese caso se liquida directamente con las tablas generales del número 1 del artículo 17.º. El segundo, que pase a ser residente dentro de los dos años siguientes a la compra. El tercero, que la vivienda se destine, en los seis meses siguientes a la adquisición, a arrendamiento habitacional con renta moderada (hoy, hasta 2.300 euros mensuales) y permanezca arrendada al menos 36 meses, seguidos o interrumpidos, durante los cinco primeros años.

En los dos últimos casos el impuesto se paga al 7,5 % en la escritura y después se pide la devolución de la diferencia. El Ofício-Circulado confirma que la vía es la reclamação graciosa, que debe presentarse en el plazo de seis meses previsto en el número 12 del artículo 17.º, a contar desde la fijación de la residencia en Portugal o desde la firma del contrato de arrendamiento. Es un plazo breve que conviene controlar.

Matrimonios y copropietarios: el criterio de la Administración

El Ofício-Circulado distingue según el estado civil y el régimen económico. Si compra una sola persona (soltera, divorciada, viuda o casada en separación de bienes), se aplica la regla general. Si compran varios copropietarios no casados en comunidad, hay tantas transmisiones como cuotas y la residencia de cada uno se analiza por separado.

Cuando el matrimonio está casado en un régimen de comunidad, la Administración entiende que existe un único hecho imponible y una única liquidación. El 7,5 % solo se aplica si ambos cónyuges son no residentes y ninguno de ellos ha sido nunca residente en Portugal. Para un matrimonio español en gananciales, régimen previsiblemente asimilable a la comunhão, esta precisión puede suponer varios miles de euros. Para clientes catalanes o baleares, casados por defecto en separación de bienes, el análisis se hace cónyuge por cónyuge.

Lo que cambia, y lo que no, con el Presupuesto de 2027

La propuesta de ley presentada el 8 de octubre actualiza un 2,3 % los tramos del IMT. En la compra de vivienda propia y permanente, la exención alcanzaría los 108.792 euros; la exención para jóvenes de hasta 35 años en su primera vivienda subiría hasta 338.141 euros, y el tipo del 7,5 % operaría a partir de 1.177.323 euros. El informe del Presupuesto cita el agravamiento del IMT para no residentes entre las medidas de 2026 destinadas a liberar vivienda, y ninguno de los análisis publicados de la propuesta recoge cambios en ese tipo fijo. Todo ello está sujeto a la tramitación parlamentaria.

Implicaciones prácticas para el inversor español

Si la compra acompaña un traslado real a Portugal, comprar después de obtener la residencia fiscal evita adelantar el impuesto; comprar antes obliga a acreditar el cambio y a no perder el plazo para reclamar. Si la finalidad es la inversión en alquiler, la excepción exige arrendamiento habitacional con renta moderada; el alojamiento local o turístico no encaja en ella. El Ofício-Circulado solo se ocupa de personas físicas, de modo que las compras a través de sociedades exigen un análisis propio. Los inmuebles no destinados exclusivamente a vivienda quedan fuera del número 10.

El 7,5 % debe figurar desde el principio en el plan de negocio y en la negociación del precio.

Cómo podemos ayudarle

Desde nuestras oficinas de Oporto, Braga y Lisboa revisamos la situación de residencia y el régimen matrimonial de cada comprador antes de la firma, calculamos el coste fiscal real de la operación y gestionamos, cuando procede, la devolución del impuesto. Puede escribirnos a portugal@bufetecastaneda.com o llamarnos al +351 928 123 512.