Vender un inmueble en República Dominicana tras la Ley 30-26: el 10 % sobre la ganancia y lo que aún debe concretar el reglamento

La reforma tributaria dominicana de 2026 ha cambiado el coste de vender un inmueble. La Ley núm. 30-26, de medidas pro-crecimiento económico, simplificación fiscal y mitigación de la crisis internacional, promulgada el 18 de junio de 2026, introdujo en el Código Tributario un nuevo artículo 296-1. Desde entonces, la ganancia de capital obtenida por una persona física en la enajenación de un inmueble tributa al 10 %, como pago único y definitivo.

Falta concretar la aplicación práctica. El 7 de septiembre de 2026, el Poder Ejecutivo sometió a consulta pública el borrador del reglamento de aplicación, que desarrolla, entre otras cuestiones, el concepto de vivienda habitual y la reinversión. La DGII, por su parte, ha indicado que el procedimiento de liquidación se fijará en una norma general aún en preparación.

Qué dice exactamente el artículo 296-1

El impuesto debe liquidarse dentro de los seis meses siguientes al perfeccionamiento del acto traslativo de propiedad. La norma prevé dos vías de exención. La primera, para la vivienda habitual del vendedor cuando el importe total obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual en ese mismo plazo de seis meses; si solo se reinvierte una parte, la exención es proporcional. La segunda, introducida por el artículo 16 de la ley en el literal m) del artículo 299 del Código, exime las ganancias derivadas de la transferencia de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años, sin necesidad de reinversión.

El párrafo IV extiende el régimen a las personas jurídicas o entidades cuya actividad consista exclusivamente en la tenencia de inmuebles no destinados a actividades comerciales. Interesa a quien tiene la propiedad a través de una sociedad patrimonial; la empresa que se dedica a promover o comercializar inmuebles sigue tributando por el régimen general del impuesto sobre la renta de sociedades, cuyo tipo queda fijado en el 27 % desde el ejercicio 2026.

Antes, la ganancia de la persona física tributaba por la escala progresiva del impuesto sobre la renta, con un marginal máximo del 25 %. La DGII, en su calendario de implementación de 26 de junio, declaró el nuevo tipo de aplicación inmediata.

Lo que todavía no está resuelto

La ley fija el tipo, pero no la base. No aclara si la ganancia se calcula conforme al artículo 289 del Código Tributario (precio menos coste de adquisición ajustado por inflación), ni el formulario, la forma de pago o si el comprador debe retener.

El borrador en consulta aborda además asuntos que afectan directamente al inversor extranjero: el crédito por impuestos pagados en el exterior y la aplicación de la tasa transitoria del 30 % prevista para determinadas rentas de fuente dominicana pagadas a no residentes. El plazo de observaciones anunciado inicialmente vencía el 8 de octubre; según la prensa especializada, el portal oficial lo mantiene abierto hasta el 11 de noviembre de 2026. Un borrador no es derecho vigente.

El propietario español no residente: el convenio cambia la lectura

El artículo 296-1 no distingue entre residentes y no residentes, y el inmueble situado en el país genera renta de fuente dominicana. El Convenio entre España y la República Dominicana para evitar la doble imposición, firmado en Madrid el 16 de noviembre de 2011 y en vigor desde el 25 de julio de 2014, permite en su artículo 14.1 que la República Dominicana grave esa ganancia. El artículo 14.3 extiende esa facultad a la venta de acciones o participaciones cuyo valor proceda en más de un 40 % de inmuebles situados en el país.

Para el residente en España, la ganancia también tributa aquí, en la base del ahorro del IRPF, a tipos que van del 19 % al 30 %. El artículo 22 del convenio obliga a España a deducir el impuesto pagado en la República Dominicana, con el límite del impuesto español correspondiente a esa renta. La consecuencia es poco intuitiva: con un tipo dominicano del 10 %, inferior al español, la carga total del vendedor residente en España tenderá a situarse en el tipo español. La reforma reduce la parte pagada en origen y el impuesto extranjero que antes podía quedar sin compensar, pero no convierte la venta en una operación al 10 %.

Otras piezas de la reforma que conviene tener presentes

El nuevo artículo 2-1 del Código Tributario impide beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos respecto de una misma actividad, inversión u operación. Quien haya comprado en un proyecto acogido a Confotur (Ley 158-01) y combine otros beneficios debe revisarlo. Además, el artículo 59 reduce al 1 % en 2027, y elimina desde 2028, el impuesto del 2 % sobre las demás operaciones inmobiliarias inscribibles en el Registro y Conservación de Hipotecas, lo que abarata la financiación hipotecaria. La amnistía fiscal del artículo 8 permite acogerse hasta el 31 de diciembre de 2026.

Recomendaciones antes de firmar

Reúna desde ahora la documentación que acredita el coste de adquisición: contrato, justificantes de pago y liquidación del impuesto de transferencia de cuando compró. Si vende antes de la norma general, pacte en el contrato el reparto de las obligaciones fiscales y su ajuste si cambian los criterios. Y no dé por hecho que una segunda residencia vacacional es vivienda habitual.

Cómo podemos ayudarle

Desde Santo Domingo y Punta Cana analizamos la operación en ambos países, calculamos la ganancia con criterios defendibles y coordinamos la liquidación dominicana con el IRPF español. Puede escribirnos a info@bufetecastaneda.com.